Cento per Cento Mutui
Mutui e Finalità
Acquisto prima e seconda casa : Il mutuo ipotecario viene principalmente erogato dalle banche per l’acquisto di un immobile a uso abitativo. Mentre in passato gli Istituti di credito riuscivano a finanziare massimo l’ 80% del prezzo pagato per la casa, da diversi anni le banche hanno aperto al finanziamento al 100% del valore dell’immobile. In realtà chiedere un finanziamento per un mutuo al 100% comporterà maggiori spese rispetto al mutuo all’80% in quanto le banche vanno incontro a maggiori rischi e maggiori spese.
Sostituzione e Sostituzione più Liquidità : la sostituzione del mutuo è un’operazione che permette ai mutuatari di riadattare il loro mutuo alle nuove esigenze. Il vecchio mutuo può essere così completamente rinnovato in tutte le sue condizioni: tipologia di tasso, durata del mutuo, importo e spread. Il costo più significativo legato a questo tipo di operazione è principalmente il costo del notaio perché prevede la stipula di un nuovo atto notarile. Durante quest’operazione viene estinto il vecchio mutuo, viene quindi cancellata l’ipoteca sull’immobile e aperta una nuova ipoteca in favore della nuova banca.
Con la sostituzione del mutuo gli istituti di credito consentono al cliente di richiedere della liquidità aggiuntiva per fare fronte a esigenze di diverso tipo, una ristrutturazione, l’acquisto di un auto, mobili, etc. Il cliente naturalmente conserva la possibilità di scaricare parte degli interessi passivi pagati.
Surroga : la surroga nota anche come portabilità consiste nel trasferire il proprio mutuo da una banca all’altra con l’obbiettivo di ottenere condizioni migliori di finanziamento. La surroga è stata regolamentata con la legge 40/2007 (legge Bersani) e successivamente dalla legge finanziaria per il 2008.
Questa operazione permette di modificare i parametri e le condizioni del mutuo stesso, anche senza il consenso della banca con cui si intrattiene il rapporto del vecchio finanziamento. In questo caso l’estinzione del mutuo avviene con una procedura semplificata rispetto alla sostituzione del mutuo, infatti l’ipoteca dell’immobile rimane in essere e viene aggiornata con l’indicazione della nuova banca a favore della quale essa costituisce garanzia. A livello operativo il tutto viene fatto mediante una scrittura privata autenticata dal notaio il cui costo dovrebbe comunque risultare a carico della banca.
Nella surroga definita una vera e propria “rottamazione del mutuo” il mutuo stesso viene trasferito alle condizioni stipulate tra istituto di credito e cliente, escludendo spese di penali o altri oneri di qualsiasi natura. Non sono infatti previste spese di istruttoria, per accertamenti catastali o di perizia per la concessione del nuovo mutuo.
Praticamente la surroga diventa “una sostituzione di mutuo a costo zero” disponibile per coloro che vogliono migliorare le condizioni del proprio mutuo.
Confrontando le due operazioni possiamo notare che, indipendentemente dalle spese presenti :
La surroga è applicabile solo per un importo di mutuo pari a quello del capitale residuo ancora da rimborsare, e questo impedisce di ottenere eventuali importi aggiuntivi.
La sostituzione del mutuo ha il vantaggio di sfruttare il valore dell’immobile per richiedere una liquidità aggiuntiva e far fronte ad altre spese.
Ristrutturazione: per la ristrutturazione le banche possono erogare il mutuo sia in un'unica soluzione , sia in trance accertandosi dello stato di avanzamento lavori.
Nel mutuo per ristrutturazione si ha la possibilità di portare in detrazione il 19% degli interessi passivi con un tetto massimo di 2.582,28.
Costruzione : il mutuo concesso per la costruzione di un immobile su terreno di proprietà prevede che l’ipoteca venga iscritta sul terreno. Anche nel caso della costruzione dell’immobile come nella ristrutturazione l’importo può essere erogato in trance a stato avanzamento lavori. Nel mutuo costruzione si possono portare in detrazione il 19% degli interessi passivi con un tetto massimo di 2.582,28.
Liquidità : la liquidità appartiene alla categoria dei finanziamenti non finalizzati, pertanto è possibile disporre della liquidità ottenuta a propria discrezione, senza il dovere di dare alcuna spiegazione all’istituto di credito circa le finalità del prestito.
La cifra finanziabile sarà proporzionata al valore dell’immobile dato in garanzia e alla capacità di rimborso del debitore.
Sostituzione e Sostituzione più Liquidità : la sostituzione del mutuo è un’operazione che permette ai mutuatari di riadattare il loro mutuo alle nuove esigenze. Il vecchio mutuo può essere così completamente rinnovato in tutte le sue condizioni: tipologia di tasso, durata del mutuo, importo e spread. Il costo più significativo legato a questo tipo di operazione è principalmente il costo del notaio perché prevede la stipula di un nuovo atto notarile. Durante quest’operazione viene estinto il vecchio mutuo, viene quindi cancellata l’ipoteca sull’immobile e aperta una nuova ipoteca in favore della nuova banca.
Con la sostituzione del mutuo gli istituti di credito consentono al cliente di richiedere della liquidità aggiuntiva per fare fronte a esigenze di diverso tipo, una ristrutturazione, l’acquisto di un auto, mobili, etc. Il cliente naturalmente conserva la possibilità di scaricare parte degli interessi passivi pagati.
Surroga : la surroga nota anche come portabilità consiste nel trasferire il proprio mutuo da una banca all’altra con l’obbiettivo di ottenere condizioni migliori di finanziamento. La surroga è stata regolamentata con la legge 40/2007 (legge Bersani) e successivamente dalla legge finanziaria per il 2008.
Questa operazione permette di modificare i parametri e le condizioni del mutuo stesso, anche senza il consenso della banca con cui si intrattiene il rapporto del vecchio finanziamento. In questo caso l’estinzione del mutuo avviene con una procedura semplificata rispetto alla sostituzione del mutuo, infatti l’ipoteca dell’immobile rimane in essere e viene aggiornata con l’indicazione della nuova banca a favore della quale essa costituisce garanzia. A livello operativo il tutto viene fatto mediante una scrittura privata autenticata dal notaio il cui costo dovrebbe comunque risultare a carico della banca.
Nella surroga definita una vera e propria “rottamazione del mutuo” il mutuo stesso viene trasferito alle condizioni stipulate tra istituto di credito e cliente, escludendo spese di penali o altri oneri di qualsiasi natura. Non sono infatti previste spese di istruttoria, per accertamenti catastali o di perizia per la concessione del nuovo mutuo.
Praticamente la surroga diventa “una sostituzione di mutuo a costo zero” disponibile per coloro che vogliono migliorare le condizioni del proprio mutuo.
Confrontando le due operazioni possiamo notare che, indipendentemente dalle spese presenti :
La surroga è applicabile solo per un importo di mutuo pari a quello del capitale residuo ancora da rimborsare, e questo impedisce di ottenere eventuali importi aggiuntivi.
La sostituzione del mutuo ha il vantaggio di sfruttare il valore dell’immobile per richiedere una liquidità aggiuntiva e far fronte ad altre spese.
Ristrutturazione: per la ristrutturazione le banche possono erogare il mutuo sia in un'unica soluzione , sia in trance accertandosi dello stato di avanzamento lavori.
Nel mutuo per ristrutturazione si ha la possibilità di portare in detrazione il 19% degli interessi passivi con un tetto massimo di 2.582,28.
Costruzione : il mutuo concesso per la costruzione di un immobile su terreno di proprietà prevede che l’ipoteca venga iscritta sul terreno. Anche nel caso della costruzione dell’immobile come nella ristrutturazione l’importo può essere erogato in trance a stato avanzamento lavori. Nel mutuo costruzione si possono portare in detrazione il 19% degli interessi passivi con un tetto massimo di 2.582,28.
Liquidità : la liquidità appartiene alla categoria dei finanziamenti non finalizzati, pertanto è possibile disporre della liquidità ottenuta a propria discrezione, senza il dovere di dare alcuna spiegazione all’istituto di credito circa le finalità del prestito.
La cifra finanziabile sarà proporzionata al valore dell’immobile dato in garanzia e alla capacità di rimborso del debitore.
