Guida alla compravendita

Acquisto Casa

Di seguito vi riassumiamo quelli che sono gli aspetti più significativi da prendere in considerazione quando si decide di affrontare una spesa così importante come l’acquisto di una casa.

L’acquisto della casa, per una famiglia è l’investimento più importante per diversi motivi

• economici: si evita un dispendio di risorse nel pagamento dell’affitto. La stessa somma potrebbe essere infatti utilizzata per il rimborso delle rate di un mutuo;
  
  
• affettivi: disporre di una casa propria allestita in base alle proprie esigenze;
  
  
• risparmio: l’acquisto di una casa è un modo per dare una collocazione sicura ai propri risparmi;
  
  
• prestigio: avere una casa di proprietà è sicuramente un importante traguardo da raggiungere per tutti.

Acquisto Casa: quanto si può spendere?

Il consiglio iniziale per limitare le perdite di tempo e  “lo stress da ricerca”  è capire quanto si può effettivamente spendere per l’acquisto di una casa. Inoltre è importante capire su quali disponibilità economiche possiamo contare;  se pagheremo in contanti o ricorreremo ad un mutuo;  quanta parte del nostro reddito possiamo destinare alla rata del mutuo, etc.

Non dimentichiamo che al prezzo della casa vanno aggiunte altre spese: imposte, oneri notarili ed eventuali provvigioni per l’intermediazione immobiliare.

Fissare il limite di spesa è particolarmente utile per evitare perdite di tempo visitando immobili al di fuori delle proprie possibilità economiche.
E’inoltre molto importante contattare la banca o usufruire di un servizio online come quello della  Buongiorno mutui  per avere una consulenza gratuita riguardo la rata di mutuo che si andrà a pagare ed avere indicazioni precise sulla possibilità di accedere alla cifra richiesta.

Consigli utili
Visitare più appartamenti  è utile per capire quali  siano i prezzi correnti sul mercato. Indicazioni sull’andamento del mercato si possono trarre consultando anche  periodici dei più importanti gruppi di intermediazione immobiliare e leggendo  inserti economici dei normali quotidiani che periodicamente dedicano pagine al mercato immobiliare.

Ricerca dell'abitazione

Ricerca dell’abitazione
Una volta individuata la zona, il quartiere, la tipologia di casa e le caratteristiche che deve avere per accontentare le esigenze del proprio nucleo familiare si può:
  

• Operare personalmente nella ricerca della casa da acquistare
• attraverso una ricerca su internet (numerosi ormai sono i portali immobiliari che propongono offerte on-line);
• attraverso il passaparola tra gli amici e i conoscenti;
• consultando gli annunci sui giornali specializzati.

Agire  personalmente, senza appoggiarsi ad un professionista, consente di risparmiare le spese di intermediazione immobiliare.  Il privato che voglia avventurarsi in questo settore delicato e complicato allo stesso tempo, dovrebbe comunque avere un certo bagaglio di nozioni sulle leggi e sui regolamenti nazionali e locali che riguardano gli immobili.

• Avvalersi di un agente immobiliare dandogli l’incarico di cercare un immobile che soddisfi le proprie esigenze. L’incaricato immobiliare  agisce pertanto nell’interesse del cliente e  ha il compito di mettere il consumatore al riparo da molte amare sorprese facendo le indagini necessarie sull’immobile oggetto di vendita. Egli ha il diritto al pagamento della provvigione, stabilita precedentemente da un contratto, qualora l’operazione andasse a buon fine.

Una vota individuato l’immobile vi consigliamo di:

• visitarlo più di una volta, a ore diverse, per  rendervi conto della luminosità e dell’eventuale rumore proveniente dall’esterno;
• verificare i metri quadri commerciali dichiarati, avrete così le misure reali per la sistemazione dei mobili;
• fare attenzione alle case all’ultimo piano, spesso infatti i soffitti hanno problemi di infiltrazione d’acqua dal tetto;
• verificare le spese condominiali attuali: fatevi rilasciare dall’amministratore una dichiarazione a tal proposito in quanto il nuovo proprietario è tenuto a pagare per legge le spese arretrate;
• verificare che lo stato degli impianti idraulico ed elettrico siano a norma;
• valutare il quartiere dove è ubicato l’immobile ed individuare i servizi essenziali presenti.

Consigli utili Non appoggiandosi ad un professionista e non facendo tutti i dovuti controlli riferiti all’immobile da acquistare, si può correre il rischio di ritrovarsi sì  proprietari di una casa, ma con problemi legali di lunga e onerosa soluzione. Per cui, in assenza di intermediario, verificate la situazione catastale dell’immobile, non date eventuali anticipi per una casa in costruzione per la quale non c’è ancora la concessione edilizia, appoggiatevi ad un notaio di vostra fiducia per controllare l’eventuale esistenza di ipoteche e per verificane che negli ultimi 20 anni i passaggi di proprietà si siano svolti in modo corretto.



Le fasi dell'acquisto.

Se siete convinti d’aver trovato la casa giusta per voi potete avviare la procedure di compravendita:

La Trattativa

La prima cosa da fare è avviare una trattativa, necessaria per diversi motivi:

• definire il prezzo della compravendita, modalità e tempi dei pagamenti;
• concordare i tempi di consegna;
• decidere cosa inserire nel preliminare di compravendita;
• definire le spese occorrenti per sanare eventuali abusi edilizi.

La proposta d’acquisto

La formulazione della proposta d’acquisto è la fase più importante della trattativa in quanto, dal momento della sottoscrizione, vincola la parte proponente all’acquisto entro il periodo stabilito.

Se l’appartamento scelto è nel portafoglio immobiliare dell’agenzia dobbiamo proporre alla parte venditrice, tramite l’agente immobiliare e per iscritto, modalità e termini che regoleranno la compravendita. Ricordatevi che, la legge esige che i relativi contratti siano stipulati per iscritto, altrimenti non sono validi; quindi una proposta d’acquisto verbale non avrebbe alcun valore giuridico.

La proposta d’acquisto, che impegna il proponente all’acquisto per un certo periodo, non è invece vincolante per il venditore, che entro un tempo prestabilito potrà comunicare la sua accettazione, sempre per iscritto, all’acquirente, direttamente o tramite l’agenzia. A questo punto, dopo che l’acquirente è venuto a conoscenza dell’accettazione  della proposta  da parte del venditore, il contratto è concluso; il venditore è tenuto a rispettare i tempi di consegna stabiliti anticipatamente dalle parti, in caso contrario dovrà  sobbarcarsi l’onere delle penali anch’esse stabilite anticipatamente.

La proposta irrevocabile è, per l'acquirente, un documento molto importante. L'ideale sarebbe firmarla solo dopo che un notaio di fiducia abbia fatto le opportune verifiche sull’immobile. Tuttavia, essendo vissuta come una sorta di "prenotazione", per bloccare la possibilità ad altri acquirenti di accaparrarsi l'immobile prima di noi, spesso molti non gli attribuiscono la dovuta importanza e firmano “ al buio” senza prendersi il tempo necessario per gli opportuni accertamenti. La proposta d’acquisto è solitamente accompagnata da un deposito cauzionale infruttifero, sotto forma di assegno bancario, intestato al venditore, che di solito ammonta a circa il 5-10% del valore dell’immobile (somma che verrà restituita se il venditore non accettasse).

Qualora il contratto venga concluso in seguito all’accettazione da parte di entrambi, questo deposito diventerà caparra confirmatoria.

Preliminare di compravendita o Compromesso

Il contratto preliminare di compravendita è una scrittura privata nella quale occorre specificare tutti i dettagli relativi alla compravendita che poi vengono formalizzati nel rogito.
Nel contratto preliminare di vendita occorre specificare i seguenti elementi:

• dati anagrafici delle parti
• il prezzo pattuito
• le modalità di pagamento
• la data entro la quale le parti stipuleranno il rogito notarile
• esistenza o meno di vincoli ipotecari
• l’accollo dell’eventuale mutuo residuo al compratore o la sua estinzione da parte del venditore
• la provenienza dell’immobile, cioè come l’immobile è divenuto proprietà del venditore
• la descrizione dell’immobile e dei dati catastali

Richiedere il Mutuo


Firmato il compromesso è necessario attivarsi per la richiesta del mutuo.
Per richiedere un mutuo è consigliabile andare presso una banca di fiducia oppure servirsi di un intermediario finanziario come la Buongiorno Mutui che, senza addebitare nessun tipo di costo al cliente, lo aiuta a trovare  il  mutuo più  adatto alle proprie esigenze. Vi ricordiamo che per tutta questa categoria di operatori è obbligatoria la registrazione all’Albo dei Mediatori Creditizi presso l’Ufficio Italiano Cambi (UIC), salvo che si tratti dello stesso Agente immobiliare che tratta la compravendita, il quale, per le compravendite da lui procurate, non ha l’obbligo di essere iscritto.
Per erogare il mutuo le banche si basano principalmente su:

• Valore dell’immobile
• Reddito del richiedente
• Capacità di rimborso dell’obbligato-richiedente

Ogni banca in realtà ha altri parametri da rispettare, che si differenziano da istituto ad istituto, ma in linea generale la rata massima che le banche concedono al mutuatario è compresa tra il 30% ed il 45% del reddito dello stesso. Normalmente le banche finanziano fino ad un massimo dell’80% del valore dell’immobile anche se alcune possono arrivare anche al 100%  con particolari garanzie accessorie.
Inoltre  la concessione del mutuo comporta l’iscrizione di un’ipoteca sull’immobile (art. 2825 del Codice Civile) quale garanzia per la banca che eroga il mutuo. Per questo motivo vi consigliamo di controllare che sull’immobile che state comprando  non gravino ipoteche oppure, se presenti,  che ci sia l’assenso da parte del creditore alla cancellazione della stessa.
Quando vi recate in banca per richiedere il finanziamento dovete prendere visione di tutta la documentazione inerente la vostra richiesta e soprattutto non abbiate paura di farvi spiegare tutti i meccanismi di pagamento e/o le clausole che non si sono ben comprese. E’ necessario infatti approfondire tutti gli aspetti con il consulente o col funzionario della banca, in modo da avere chiaro il percorso, i tempi e i costi da affrontare.
Inoltre occorre fare molta attenzione all’ammontare di tutte le spese che sono previste nella richiesta di mutuo: costi di istruttoria , costi di perizia, costi assicurativi, etc.
Una volta chiarite le idee in merito al mutuo più idoneo alle vostre esigenze, potrete consegnare tutta la documentazione alla banca per attendere la delibera.
( Per avere indicazioni più dettagliate sui mutui e sulle varie tipologie esistenti leggete la nostra Guida ai Mutui )

Il notaio

Il contratto con il quale un immobile cambia ufficialmente di proprietà deve essere stipulato da un notaio la cui scelta deve essere fatta dall’acquirente poiché è lui che deve pagare la parcella.
Il notaio ha il principale compito di consigliare il cliente nel caso la documentazione inerente la casa presentasse manchevolezze e/o omissioni, prepara il contratto di compravendita e il contratto di mutuo; il giorno previsto per la stipula deve spiegare in modo chiaro e soddisfacente tutte le clausole inserite e naturalmente deve leggere per intero i due contratti alla presenza di tutti gli interessati.

Il rogito

E’ il documento finale, l’atto di vendita vero e proprio; il preliminare di compravendita sarà la base su cui si stilerà il rogito.
Quando si giunge al rogito si ha la garanzia di essere tutelato dal notaio che avrà il compito di versare i tributi sul passaggio di proprietà e di trascrivere l’atto nei registri immobiliari perché sia valido anche per terze persone.
Ricordarsi che in caso di comproprietà l’atto per essere valido deve essere firmato da tutti i proprietari.
Il notaio deve inoltre procedere alla registrazione dell’atto entro 20 giorni  pagando le relative imposte per conto dell’acquirente art.13 e art. 1 tariffe, TU (Imposte Registro) e alla trascrizione dell’atto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari nel più breve tempo possibile.  Compie tutte le formalità di legge connesse ai trapassi di beni immobili.

Richiedi gratuitamente e senza impegno un preventivo personalizzato sul sito www.buongiornomutui.it.