Cento per Cento Mutui
Guida Mutui
Il Mutuo
L’art. 1813 del codice civile da questa definizione: “Il mutuo è il contratto con il quale una parte (mutuante) consegna all'altra (mutuatario) una determinata quantità di denaro o di altre cose fungibili, e l'altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e quantità.”
Si parla quindi di mutuante quando ci si riferisce al soggetto che presta il denaro (la banca); si parla invece di mutuatario indicando il soggetto che riceve il denaro (il cliente).
Il mutuo è un contratto a “titolo oneroso”; l’utilizzo del capitale che viene finanziato ha quindi un costo per il cliente, questo costo è misurato dal tasso d’interesse applicato.
Al mutuo viene inoltre collegata un’ ipoteca che da al mutuante (la banca) la facoltà di espropriare il bene per effettuare una vendita forzata laddove il mutuatario (cliente della banca) fosse inadempiente.
Il piano di ammortamento
Il piano di ammortamento non è altro che la modalità con la quale viene rimborsato il capitale.
L’ammortamento alla francese è il piano di rimborso più utilizzato. Ogni rata prevede la restituzione di una quota di capitale e di una quota di interessi. Inizialmente la quota degli interessi all’interno della rata sarà molto alta rispetto alla quota capitale; col tempo tenderà a ridursi mentre aumenterà la quota capitale.
Es. Mutuo di 100.000,00 € al tasso fisso del 6% per una durata di 30 anni:
PERIODO CAPITALE RESIDUO IMPORTO RATA QUOTA INTERESSI QUOTA CAPITALE 0 100.000,00 € 0,00 € 0,00 € 0.00 € 1 99.900,45 € 599,55 € 500,00 € 99,55 € 2 99.800,40 € 599,55 € 499,50 € 100,05 € 3 99.699,85 € 599,55 € 499,00 € 100,55 € 4 99.598,80 € 599,55 € 498,50 € 101,55 € ...
356 2.368,52 € 599,55 € 14,77 € 584,78 € 357 1.780,81 € 599,55 € 11,84 € 587,71 € 358 1.190,17 € 599,55 € 8,90 € 590,65 € 359 596, 57 € 599,55 € 5,95 € 593,60 € 360 0,00 € 599,55 € 2,98 € 596,57 €
Un'altra possibile forma di ammortamento è quella a rata crescente; questo tipo di rimborso prevede una rata iniziale molto più bassa di un normale piano di ammortamento. Ci sono poi forme di rimborso libero del capitale dove il mutuatario rimborsa rate costituite da soli interessi mentre il capitale viene rimborsato entro determinate scadenze.
Tasso d’interesse.
Fondamentalmente esistono due tipi di tasso: tasso fisso e tasso variabile.
Tasso fisso: questa tipologia di tasso garantisce al cliente una rata fissa e una durata fissa. Dall’inizio alla fine del mutuo il cliente sa esattamente cosa andrà a corrispondere alla banca e quanto tempo durerà il finanziamento.
Il parametro di riferimento per i mutui a tasso fisso è l’IRS (Interest Rate Swap), parametro che in sostanza misura il costo che la stessa banca sostiene per acquistare a sua volta il denaro sul mercato.
Per avere il tasso a regime è necessario sommare all’irs quello che sarà il ricavo della banca (spread)
Tasso a regime: IRS + Spread
Se l’irs è al 5% e lo spread è dell’1% , il tasso applicato sarà del 6%.
IRS 5 ANNI 4,50 % 10 ANNI 4,66 % 15 ANNI 4,78 % 20 ANNI 4,68 % 25 ANNI 4,54 % 30 ANNI 4,42 %
Tasso variabile: il variabile a differenza del fisso non da certezze al cliente che vedrà la sua rata modificarsi secondo l’andamento dei tassi di mercato.
Chi effettuerà una scelta di questo tipo dovrà avere la tranquillità di poter sostenere anche una rata più alta laddove si dovesse trovare di fronte un periodo di tassi crescenti. Il parametro di riferimento in questo caso è l’euribor, Anche l’Euribor come l’irs misura il prezzo pagato dalla banca per comprare il denaro.
Il tasso a regime sarà dato da Euribor + spread
Euribor
EURIBOR MENSILE 4,93 % TRIMESTRALE 5,24 % SEMESTRALE 5,30 %
Variabile a rata costante: è un mutuo a tasso variabile con rata fissa. Il tasso varierà continuamente. Se sale, aumenta la percentuale di interesse che compone la rata, diminuisce quella di capitale e questo determina un allungamento della durata del mutuo; se scende, diminuisce la percentuale di interesse che compone la rata, aumenta quella di capitale e la durata del finanziamento si abbrevia.
Nel caso in cui eccessivi aumenti dei tassi dovessero portare ad un allungamento della durata oltre il periodo previsto dal contratto deve essere corrisposta una maxirata finale.
Tasso misto con opzione: è quel tasso che ci da la possibilità di rivedere la scelta a scadenze predeterminate; possiamo iniziare il mutuo con un tasso fisso per poi passare al tasso variabile nel corso del finanziamento e viceversa. Ogni 3,5,7,10 anni ( questo dipende dal prodotto e dalla banca ) ci viene data la possibilità di scegliere tra tasso fisso e tasso variabile. Naturalmente il tasso applicato sarà quello in vigore nel periodo in cui la scelta viene di volta in volta effettuata.
Variabile con il cap: in questo caso abbiamo un tasso che varia e una rata che si modifica. Viene comunque previsto contrattualmente un tetto oltre il quale il tasso non può aumentare, il mutuatario è cosi tutelato contro eccessivi rialzi dei tassi.
Lo spread
Lo spread è il ricarico che la banca decide di aggiungere al tasso di base (euribor o irs).
E’ quindi uno dei più importanti elementi da considerare per valutare la convenienza di un prodotto di mutuo; ma in funzione di cosa una banca può decidere di applicare uno spread più o meno alto? La banca è sensibile al rischio che chi ha contratto il mutuo non riesca o non voglia più pagare. Tutti gli elementi che aumentano l’incertezza dell’incasso regolare delle rate possono portare la banca ad applicare dei ricarichi più alti.
Vediamone alcuni:
Acquisto prime e seconda casa Il mutuo ipotecario viene principalmente erogato dalle banche per l’acquisto di un immobile a uso abitativo. Mentre in passato gli Istituti di credito riuscivano a finanziare massimo l’ 80% del prezzo pagato per la casa, da diversi anni le banche hanno deciso di finanziare anche il 100% del valore dell’immobile. In realtà chiedere un finanziamento per un mutuo al 100% comporterà maggiori spese rispetto al mutuo all’80% in quanto le banche vanno incontro a maggiori rischi.
Ciò che differenzia il mutuo di acquisto 1°casa e uno di acquisto 2° casa è sostanzialmente di natura fiscale; variano infatti i costi delle seguenti imposte:
Quando parliamo dell’ acquisto dell’1°e 2° casa da parte delle imprese, i costi variano: nel caso della 1°casa si dovrà pagare l’iva al 4%, alla quale si aggiungono imposta di registro, imposta catastale e imposta ipotecaria ognuna delle quali costa 168,00; nel caso di acquisto di 2° casa si dovrà pagare l’iva al 10%, mentre l’imposta di registro, quella catastale e quella ipotecaria rimangono di 168,00.
Un vantaggio significativo nel richiedere il mutuo come acquisto prima casa è dato dalla possibilità di riuscire a detrarre il 19% degli interessi passivi pagati nel corso dell’anno fino ad un massimo di circa 4000,00 euro, tetto massimo aumentato con la finanziaria 2007; in precedenza il tetto massimo era di 3.615,20 euro.
Sostituzione e sostituzione + liquidità
La sostituzione del mutuo è un’operazione che permette ai mutuatari di riadattare l’attuale mutuo alle nuove esigenze. Il vecchio mutuo può essere così completamente rinnovato in tutte le sue condizioni: tipologia di tasso, durata del mutuo, importo e spread. Il costo più significativo legato a questo tipo di operazione è principalmente il costo notarile perché prevede la stipula di un nuovo atto notarile. Durante quest’operazione viene estinto il vecchio mutuo, viene quindi cancellata l’ipoteca sull’immobile e aperta una nuova ipoteca in favore della nuova banca.
Con la sostituzione del mutuo gli istituti di credito consentono al cliente di richiedere della liquidità aggiuntiva per fare fronte a esigenze di diverso tipo, una ristrutturazione, l’acquisto di un auto, mobili, etc. Il cliente naturalmente conserva la possibilità di scaricare parte degli interessi passivi pagati.
Surroga o portabilità
La surroga nota anche come portabilità consiste nel trasferire il proprio mutuo da una banca all’altra con l’obbiettivo di ottenere condizioni migliori di finanziamento. La surroga è stata regolamentata con la legge 40/2007 (legge Bersani) e successivamente dalla legge finanziaria per il 2008.
Questa operazione permette di modificare i parametri e le condizioni del mutuo stesso, anche senza il consenso della banca con cui si intrattiene il rapporto del vecchio finanziamento. In questo caso l’estinzione del mutuo avviene con una procedura semplificata rispetto alla sostituzione del mutuo, infatti l’ipoteca dell’immobile rimane in essere e viene aggiornata con l’indicazione della nuova banca a favore della quale essa costituisce garanzia. A livello operativo il tutto viene fatto mediante una scrittura privata autenticata dal notaio il cui costo dovrebbe comunque risultare a carico della banca.
Nella surroga definita una vera e propria “rottamazione del mutuo” il mutuo stesso viene trasferito alle condizioni stipulate tra istituto di credito e cliente, escludendo spese di penali o altri oneri di qualsiasi natura. Non sono infatti previste spese di istruttoria, per accertamenti catastali o di perizia per la concessione del nuovo mutuo.
Praticamente la surroga diventa “una sostituzione di mutuo a costo zero” disponibile per coloro che vogliono migliorare le condizioni del proprio mutuo.
Confrontando le due operazioni possiamo notare che, indipendentemente dalle spese presenti :
Per la ristrutturazione le banche possono erogare il mutuo sia in un'unica soluzione , sia in trance accertandosi dello stato di avanzamento lavori.
Nel mutuo per ristrutturazione si ha la possibilità di portare in detrazione il 19% degli interessi passivi con un tetto massimo di 2.582,28.
Costruzione
Il mutuo concesso per la costruzione di un immobile su terreno di proprietà prevede che l’ipoteca venga iscritta sul terreno. Anche nel caso della costruzione dell’immobile come nella ristrutturazione l’importo può essere erogato in trance a stato avanzamento lavori. Nel mutuo costruzione si possono portare in detrazione il 19% degli interessi passivi con un tetto massimo di 2.582,28.
Liquidità
La liquidità appartiene alla categoria dei finanziamenti non finalizzati, pertanto è possibile disporre della liquidità ottenuta a propria discrezione, senza il dovere di dare alcuna spiegazione all’istituto di credito circa le finalità del prestito.
La cifra finanziabile sarà proporzionata al valore dell’immobile dato in garanzia e alla capacità di rimborso del debitore.
Consolidamento debiti
Il consolidamento debiti è una soluzione offerta da molte banche e finanziarie che permette a chiunque abbia diversi prestiti in corso (mutuo casa, prestito auto, prestito personale, etc.) di unificarli in un unico finanziamento con l’obbiettivo di avere un'unica rata che risulterà più bassa della somma di tutte le rate accorpate.
La riduzione della rata mensile sarà conseguente all’allungamento della durata di restituzione del mutuo e all’applicazione di tassi più bassi rispetto a quelli normalmente applicati per i prestiti personali.
Un vantaggio è dato dal fatto che il debitore ha la possibilità di chiedere una liquidità aggiuntiva che potrà dare maggior tranquillità per varie spese familiari.
Chi può richiedere il mutuo?
Il mutuo può essere richiesto da tutte le persone che hanno compiuto la maggiore età, che sono residenti in Italia e che sono titolari di un reddito ufficiale. Riguardo all’età, le banche prevedono che alla fine del finanziamento il richiedente non superi i 75 anni.
L’Istituto di credito nel momento in cui deve valutare una richiesta di mutuo fa un analisi di tutti gli elementi che concorrono a determinare i rischi dell’operazione; ma se alla base della richiesta abbiamo una solida posizione reddituale (di solito la rata non deve superare il 40% del reddito) e un immobile idoneo ad essere ipotecato il mutuo viene accordato senza difficoltà.
Quali documenti preparare e dove trovarli ?
Documentazione anagrafica.
- Documento d’identità - Comune
- Codice fiscale - Agenzia delle entrate
- Certificato di residenza - Comune
- Certificato di stato di famiglia - Comune
- Certificato di stato libero - Comune
- Estratto dell’atto di matrimonio - Comune
Documentazione reddituale lavoratori autonomi.
- Iscrizione CCIAA o Iscrizione albo o Certificato attribuzione Partita IVA - Camera di commercio
- Ultimi 2 Modelli Unici - Commercialista
- Estratto conto corrente ultimi 6 mesi - Banca
- Bilancio e Unico Società - Commercialista
Documentazione reddituale lavoratori dipendenti.
- Attestato di servizio - Datore di lavoro
- Ultime due buste paga - Datore di lavoro
- Modello CUD (ultimo) - Datore di lavoro
- Estratto conto corrente ultimi 3 mesi - Banca
Documentazione immobile
- Proposta d’acquisto o Preliminare di Vendita - In possesso del richiedente
- Atto di proprietà - Venditore
- Schede e planimetria catastale - Venditore o catasto
- Preventivo lavori ( in caso di ristrutturazione ) - Ditta incaricata dei lavori
- Concessione edilizia ( in caso di costruzione ) - Comune
- Contratto del vecchio mutuo ( in caso di sostituzione ) - In possesso del richiedente
- Conteggio per l’estinzione del vecchio mutuo ( in caso di sostituzione )
L’art. 1813 del codice civile da questa definizione: “Il mutuo è il contratto con il quale una parte (mutuante) consegna all'altra (mutuatario) una determinata quantità di denaro o di altre cose fungibili, e l'altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e quantità.”
Si parla quindi di mutuante quando ci si riferisce al soggetto che presta il denaro (la banca); si parla invece di mutuatario indicando il soggetto che riceve il denaro (il cliente).
Il mutuo è un contratto a “titolo oneroso”; l’utilizzo del capitale che viene finanziato ha quindi un costo per il cliente, questo costo è misurato dal tasso d’interesse applicato.
Al mutuo viene inoltre collegata un’ ipoteca che da al mutuante (la banca) la facoltà di espropriare il bene per effettuare una vendita forzata laddove il mutuatario (cliente della banca) fosse inadempiente.
Il piano di ammortamento
Il piano di ammortamento non è altro che la modalità con la quale viene rimborsato il capitale.
L’ammortamento alla francese è il piano di rimborso più utilizzato. Ogni rata prevede la restituzione di una quota di capitale e di una quota di interessi. Inizialmente la quota degli interessi all’interno della rata sarà molto alta rispetto alla quota capitale; col tempo tenderà a ridursi mentre aumenterà la quota capitale.
Es. Mutuo di 100.000,00 € al tasso fisso del 6% per una durata di 30 anni:
PERIODO CAPITALE RESIDUO IMPORTO RATA QUOTA INTERESSI QUOTA CAPITALE 0 100.000,00 € 0,00 € 0,00 € 0.00 € 1 99.900,45 € 599,55 € 500,00 € 99,55 € 2 99.800,40 € 599,55 € 499,50 € 100,05 € 3 99.699,85 € 599,55 € 499,00 € 100,55 € 4 99.598,80 € 599,55 € 498,50 € 101,55 € ...
356 2.368,52 € 599,55 € 14,77 € 584,78 € 357 1.780,81 € 599,55 € 11,84 € 587,71 € 358 1.190,17 € 599,55 € 8,90 € 590,65 € 359 596, 57 € 599,55 € 5,95 € 593,60 € 360 0,00 € 599,55 € 2,98 € 596,57 €
Un'altra possibile forma di ammortamento è quella a rata crescente; questo tipo di rimborso prevede una rata iniziale molto più bassa di un normale piano di ammortamento. Ci sono poi forme di rimborso libero del capitale dove il mutuatario rimborsa rate costituite da soli interessi mentre il capitale viene rimborsato entro determinate scadenze.
Tasso d’interesse.
Fondamentalmente esistono due tipi di tasso: tasso fisso e tasso variabile.
Tasso fisso: questa tipologia di tasso garantisce al cliente una rata fissa e una durata fissa. Dall’inizio alla fine del mutuo il cliente sa esattamente cosa andrà a corrispondere alla banca e quanto tempo durerà il finanziamento.
Il parametro di riferimento per i mutui a tasso fisso è l’IRS (Interest Rate Swap), parametro che in sostanza misura il costo che la stessa banca sostiene per acquistare a sua volta il denaro sul mercato.
Per avere il tasso a regime è necessario sommare all’irs quello che sarà il ricavo della banca (spread)
Tasso a regime: IRS + Spread
Se l’irs è al 5% e lo spread è dell’1% , il tasso applicato sarà del 6%.
IRS 5 ANNI 4,50 % 10 ANNI 4,66 % 15 ANNI 4,78 % 20 ANNI 4,68 % 25 ANNI 4,54 % 30 ANNI 4,42 %
Tasso variabile: il variabile a differenza del fisso non da certezze al cliente che vedrà la sua rata modificarsi secondo l’andamento dei tassi di mercato.
Chi effettuerà una scelta di questo tipo dovrà avere la tranquillità di poter sostenere anche una rata più alta laddove si dovesse trovare di fronte un periodo di tassi crescenti. Il parametro di riferimento in questo caso è l’euribor, Anche l’Euribor come l’irs misura il prezzo pagato dalla banca per comprare il denaro.
Il tasso a regime sarà dato da Euribor + spread
Euribor
EURIBOR MENSILE 4,93 % TRIMESTRALE 5,24 % SEMESTRALE 5,30 %
Variabile a rata costante: è un mutuo a tasso variabile con rata fissa. Il tasso varierà continuamente. Se sale, aumenta la percentuale di interesse che compone la rata, diminuisce quella di capitale e questo determina un allungamento della durata del mutuo; se scende, diminuisce la percentuale di interesse che compone la rata, aumenta quella di capitale e la durata del finanziamento si abbrevia.
Nel caso in cui eccessivi aumenti dei tassi dovessero portare ad un allungamento della durata oltre il periodo previsto dal contratto deve essere corrisposta una maxirata finale.
Tasso misto con opzione: è quel tasso che ci da la possibilità di rivedere la scelta a scadenze predeterminate; possiamo iniziare il mutuo con un tasso fisso per poi passare al tasso variabile nel corso del finanziamento e viceversa. Ogni 3,5,7,10 anni ( questo dipende dal prodotto e dalla banca ) ci viene data la possibilità di scegliere tra tasso fisso e tasso variabile. Naturalmente il tasso applicato sarà quello in vigore nel periodo in cui la scelta viene di volta in volta effettuata.
Variabile con il cap: in questo caso abbiamo un tasso che varia e una rata che si modifica. Viene comunque previsto contrattualmente un tetto oltre il quale il tasso non può aumentare, il mutuatario è cosi tutelato contro eccessivi rialzi dei tassi.
Lo spread
Lo spread è il ricarico che la banca decide di aggiungere al tasso di base (euribor o irs).
E’ quindi uno dei più importanti elementi da considerare per valutare la convenienza di un prodotto di mutuo; ma in funzione di cosa una banca può decidere di applicare uno spread più o meno alto? La banca è sensibile al rischio che chi ha contratto il mutuo non riesca o non voglia più pagare. Tutti gli elementi che aumentano l’incertezza dell’incasso regolare delle rate possono portare la banca ad applicare dei ricarichi più alti.
Vediamone alcuni:
- La durata: una lunga durata è un elemento in più di incertezza nella valutazione di una pratica di mutuo, le banche sono quindi propense ( ma non è sempre cosi ) ad applicare degli spread più alti nel caso di mutui con una durata maggiore.
- Loan To Value (LTV): questo non è altro che il rapporto tra il mutuo che viene richiesto e il valore dell’immobile dato in garanzia. La banca sarà più propensa ad applicare dei tassi più bassi nei casi in cui il cliente metta nell’acquisto della casa una buona parte di liquidità propria; questo perche un cliente che rischia il proprio denaro difficilmente vorrà rischiare di vedersi portare via l’immobile dalla banca per insolvenza.
- Importo richiesto: alcune banche decidono di applicare spread differenti a seconda della cifra richiesta. Un cliente che richiede un mutuo di 250.000,00 può spuntare un tasso migliore rispetto ad uno che ne chiede 100.000,00; tutto questo naturalmente a parità di LTV.
- La tipologia lavorativa: un dipendente a tempo indeterminato sarà considerato sicuramente più solvibile di un cliente con un contratto di lavoro atipico (co.co.pro., dip. a tempo determinato).
- Istruttoria: queste spese possono variare da 0 a 0,70% dell’importo di mutuo erogato.
- Perizia: questa spesa può variare a discrezione delle banche: alcune prevedono di accollarsi il costo, altre la considerano a carico del cliente. Le spese di perizia possono anche arrivare a 500/600 euro.
- Polizza scoppio incendio: in alcuni casi le banche decidono di accollarsi quest’onere, in altri casi il costo viene sostenuto dal mutuatario in unica soluzione. Alcune banche prevedono altresì la possibilità di distribuire il pagamento della stessa mensilmente o annualmente.
- Polizza vita, perdita posto di lavoro, sono delle polizze non obbligatorie ma consigliate dalle banche per tutelare il cliente e dare maggior tranquillità alla famiglia.
- Incasso rata: sono spese che le banche addebitano per produzione, invio modulistica e per ogni incasso rata. La spesa in alcuni casi può arrivare a 8/10 euro.
- Spese di gestione: hanno solitamente, quando presenti, un costo annuo che può arrivare a 50-60 €
- Penale di estinzione anticipata: con il decreto Bersani vengono eliminate le penali per l’estinzione anticipata nel caso di mutui stipulati dopo il 02/02/2007. Requisito essenziale è che si tratti di operazioni condotte da persone fisiche per l’acquisto o la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione o allo svolgimento della propria attività economica o professionale.
- Imposta sostitutiva : il costo nel caso dell’acquisto prima casa è dello 0,25%, ma la spesa aumenta arrivando al 2% nel caso di costruzione e ristrutturazione di seconda casa
Acquisto prime e seconda casa Il mutuo ipotecario viene principalmente erogato dalle banche per l’acquisto di un immobile a uso abitativo. Mentre in passato gli Istituti di credito riuscivano a finanziare massimo l’ 80% del prezzo pagato per la casa, da diversi anni le banche hanno deciso di finanziare anche il 100% del valore dell’immobile. In realtà chiedere un finanziamento per un mutuo al 100% comporterà maggiori spese rispetto al mutuo all’80% in quanto le banche vanno incontro a maggiori rischi.
Ciò che differenzia il mutuo di acquisto 1°casa e uno di acquisto 2° casa è sostanzialmente di natura fiscale; variano infatti i costi delle seguenti imposte:
- Imposta di registro
- imposta ipotecaria
- imposta catastale
Quando parliamo dell’ acquisto dell’1°e 2° casa da parte delle imprese, i costi variano: nel caso della 1°casa si dovrà pagare l’iva al 4%, alla quale si aggiungono imposta di registro, imposta catastale e imposta ipotecaria ognuna delle quali costa 168,00; nel caso di acquisto di 2° casa si dovrà pagare l’iva al 10%, mentre l’imposta di registro, quella catastale e quella ipotecaria rimangono di 168,00.
Un vantaggio significativo nel richiedere il mutuo come acquisto prima casa è dato dalla possibilità di riuscire a detrarre il 19% degli interessi passivi pagati nel corso dell’anno fino ad un massimo di circa 4000,00 euro, tetto massimo aumentato con la finanziaria 2007; in precedenza il tetto massimo era di 3.615,20 euro.
Sostituzione e sostituzione + liquidità
La sostituzione del mutuo è un’operazione che permette ai mutuatari di riadattare l’attuale mutuo alle nuove esigenze. Il vecchio mutuo può essere così completamente rinnovato in tutte le sue condizioni: tipologia di tasso, durata del mutuo, importo e spread. Il costo più significativo legato a questo tipo di operazione è principalmente il costo notarile perché prevede la stipula di un nuovo atto notarile. Durante quest’operazione viene estinto il vecchio mutuo, viene quindi cancellata l’ipoteca sull’immobile e aperta una nuova ipoteca in favore della nuova banca.
Con la sostituzione del mutuo gli istituti di credito consentono al cliente di richiedere della liquidità aggiuntiva per fare fronte a esigenze di diverso tipo, una ristrutturazione, l’acquisto di un auto, mobili, etc. Il cliente naturalmente conserva la possibilità di scaricare parte degli interessi passivi pagati.
Surroga o portabilità
La surroga nota anche come portabilità consiste nel trasferire il proprio mutuo da una banca all’altra con l’obbiettivo di ottenere condizioni migliori di finanziamento. La surroga è stata regolamentata con la legge 40/2007 (legge Bersani) e successivamente dalla legge finanziaria per il 2008.
Questa operazione permette di modificare i parametri e le condizioni del mutuo stesso, anche senza il consenso della banca con cui si intrattiene il rapporto del vecchio finanziamento. In questo caso l’estinzione del mutuo avviene con una procedura semplificata rispetto alla sostituzione del mutuo, infatti l’ipoteca dell’immobile rimane in essere e viene aggiornata con l’indicazione della nuova banca a favore della quale essa costituisce garanzia. A livello operativo il tutto viene fatto mediante una scrittura privata autenticata dal notaio il cui costo dovrebbe comunque risultare a carico della banca.
Nella surroga definita una vera e propria “rottamazione del mutuo” il mutuo stesso viene trasferito alle condizioni stipulate tra istituto di credito e cliente, escludendo spese di penali o altri oneri di qualsiasi natura. Non sono infatti previste spese di istruttoria, per accertamenti catastali o di perizia per la concessione del nuovo mutuo.
Praticamente la surroga diventa “una sostituzione di mutuo a costo zero” disponibile per coloro che vogliono migliorare le condizioni del proprio mutuo.
Confrontando le due operazioni possiamo notare che, indipendentemente dalle spese presenti :
- La surroga è applicabile solo per un importo di mutuo pari a quello del capitale residuo ancora da rimborsare, e questo impedisce di ottenere eventuali importi aggiuntivi.
- La sostituzione del mutuo ha il vantaggio di sfruttare il valore dell’immobile per richiedere una liquidità aggiuntiva e far fronte ad altre spese.
Per la ristrutturazione le banche possono erogare il mutuo sia in un'unica soluzione , sia in trance accertandosi dello stato di avanzamento lavori.
Nel mutuo per ristrutturazione si ha la possibilità di portare in detrazione il 19% degli interessi passivi con un tetto massimo di 2.582,28.
Costruzione
Il mutuo concesso per la costruzione di un immobile su terreno di proprietà prevede che l’ipoteca venga iscritta sul terreno. Anche nel caso della costruzione dell’immobile come nella ristrutturazione l’importo può essere erogato in trance a stato avanzamento lavori. Nel mutuo costruzione si possono portare in detrazione il 19% degli interessi passivi con un tetto massimo di 2.582,28.
Liquidità
La liquidità appartiene alla categoria dei finanziamenti non finalizzati, pertanto è possibile disporre della liquidità ottenuta a propria discrezione, senza il dovere di dare alcuna spiegazione all’istituto di credito circa le finalità del prestito.
La cifra finanziabile sarà proporzionata al valore dell’immobile dato in garanzia e alla capacità di rimborso del debitore.
Consolidamento debiti
Il consolidamento debiti è una soluzione offerta da molte banche e finanziarie che permette a chiunque abbia diversi prestiti in corso (mutuo casa, prestito auto, prestito personale, etc.) di unificarli in un unico finanziamento con l’obbiettivo di avere un'unica rata che risulterà più bassa della somma di tutte le rate accorpate.
La riduzione della rata mensile sarà conseguente all’allungamento della durata di restituzione del mutuo e all’applicazione di tassi più bassi rispetto a quelli normalmente applicati per i prestiti personali.
Un vantaggio è dato dal fatto che il debitore ha la possibilità di chiedere una liquidità aggiuntiva che potrà dare maggior tranquillità per varie spese familiari.
Chi può richiedere il mutuo?
Il mutuo può essere richiesto da tutte le persone che hanno compiuto la maggiore età, che sono residenti in Italia e che sono titolari di un reddito ufficiale. Riguardo all’età, le banche prevedono che alla fine del finanziamento il richiedente non superi i 75 anni.
L’Istituto di credito nel momento in cui deve valutare una richiesta di mutuo fa un analisi di tutti gli elementi che concorrono a determinare i rischi dell’operazione; ma se alla base della richiesta abbiamo una solida posizione reddituale (di solito la rata non deve superare il 40% del reddito) e un immobile idoneo ad essere ipotecato il mutuo viene accordato senza difficoltà.
Quali documenti preparare e dove trovarli ?
Documentazione anagrafica.
- Documento d’identità - Comune
- Codice fiscale - Agenzia delle entrate
- Certificato di residenza - Comune
- Certificato di stato di famiglia - Comune
- Certificato di stato libero - Comune
- Estratto dell’atto di matrimonio - Comune
Documentazione reddituale lavoratori autonomi.
- Iscrizione CCIAA o Iscrizione albo o Certificato attribuzione Partita IVA - Camera di commercio
- Ultimi 2 Modelli Unici - Commercialista
- Estratto conto corrente ultimi 6 mesi - Banca
- Bilancio e Unico Società - Commercialista
Documentazione reddituale lavoratori dipendenti.
- Attestato di servizio - Datore di lavoro
- Ultime due buste paga - Datore di lavoro
- Modello CUD (ultimo) - Datore di lavoro
- Estratto conto corrente ultimi 3 mesi - Banca
Documentazione immobile
- Proposta d’acquisto o Preliminare di Vendita - In possesso del richiedente
- Atto di proprietà - Venditore
- Schede e planimetria catastale - Venditore o catasto
- Preventivo lavori ( in caso di ristrutturazione ) - Ditta incaricata dei lavori
- Concessione edilizia ( in caso di costruzione ) - Comune
- Contratto del vecchio mutuo ( in caso di sostituzione ) - In possesso del richiedente
- Conteggio per l’estinzione del vecchio mutuo ( in caso di sostituzione )
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